建安投資房地產宏觀框架


Updated By : August 16, 2019 1:12:32 PM JST

建安投資房地產宏觀框架

  建安房地產投資是建築業的一個重要細分領域,是房地產周期的重要組成部分。房地產周期分析是判斷建安投資的前提。作為周期之母,房地產必須置於更大的宏觀背景下,才能看到總體情況。本文以2008年之後宏觀經濟3-4年的小周期即“穩增長”周期作為分析房地產周期的基本框架。

利安環球物業自2014年創辦至今,已走過近5年的時光,它位於香港,主要是為澳洲墨爾本處理相關事宜,提供一站式的海外物業投資顧問服務。

  房地產建設和證券投資的波動在本質上可分為三類:趨勢傳導、結構修複和節奏疏離。在房地產周期中,商品房開發各個階段資金的正常流動所引起的房地產建設投資波動是趨勢傳遞,表現在銷售、土地收購、新建、竣工等正常環節上。結構恢複主要是房地產周期下行階段的一個階段性反彈,通常伴隨著區域分化。結構恢複只是趨勢傳導過程中的一個“插曲”。部分異化的出現主要是由於宏觀經濟和產業政策的收緊,導致資金緊張,企業行為發生變化,以及一系列數據偏差,資金分配的實質在於商品房發展的各個階段的節奏變化。建安波動在特定時期是三種基本波動形式的組合。

  2019年建安投資是趨勢傳導,結構修複和節奏異化的疊加一二線地產周期處於啟動階段,“穩增長”周期營造的寬松貨幣環境、較低的庫存以及城鎮化向強化大城市集聚效應切換帶來的需求保障是周期向上的力量,但因城施策與限價限制了行業熱度的區域傳導與量價聯動,一二線周期或將呈現扁平的形態,從而帶動建安投資穩步波動;三四線處於周期尾部,銷售對貨幣流動性鈍化,出清壓力較大,一季度三四線建安投資反彈主要是“穩增長”周期節奏提前帶來的結構修複。

  節奏異化具有全局性,結合2010-2011年的經驗可以看出,節奏異化在下行周期中對建安投資的拉動是微乎其微的,而在周期反彈階段,節奏異化對建安投資的拉動效應可能比較顯著。由此可見,節奏疏離將加強一、二級建築和安全投資,但對三、四級建築和安全投資沒有顯著影響。綜上所述,建安一,二線投資的投資靈活性有限,分三線和四線的結構修複分階段,但建安投資占比較高。總體而言,建安投資將在第三季度基礎公用事業解散後面臨更大壓力。

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Author : yongzhujian | 8/16/19 1:12 PM | Public
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